Vendeu o imóvel sem registrar a transferência? A dívida de condomínio pode voltar para você

Vender um apartamento e continuar recebendo cobrança do condomínio dele parece um contrassenso. É, no entanto, cena corriqueira nos fóruns brasileiros, e a explicação é simples: em boa parte das vendas de imóvel no país o comprador recebe as chaves, muda-se, paga o que foi combinado e nunca leva o negócio ao cartório de registro de imóveis. O contrato existe, o dinheiro foi pago, a família está morando lá — mas, na matrícula, o proprietário continua sendo quem vendeu.

A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça enfrentou essa situação e firmou orientação que interessa tanto a quem vende quanto a quem compra: enquanto a transferência não é registrada, vendedor e comprador podem ser acionados juntos pela dívida condominial, inclusive pelas cotas vencidas em período no qual o comprador já estava na posse do imóvel.

Uma dívida que nasce do imóvel, não da pessoa

A cota de condomínio pertence a uma categoria própria de obrigação, que os juristas chamam de propter rem — expressão latina que significa, literalmente, “por causa da coisa”. Uma dívida comum nasce de um contrato: alguém assina e, por isso, deve. A obrigação propter rem nasce de outro lugar: da titularidade de um direito sobre o bem. Quem é titular do direito sobre a unidade deve as despesas dela, tenha assinado o que tiver assinado.

A razão prática é fácil de enxergar: o condomínio não escolhe seus devedores nem participa dos negócios que os moradores fazem entre si, e precisa pagar elevador, limpeza, água e funcionários todo mês. Daí decorrem duas consequências que costumam surpreender. A primeira: o próprio imóvel responde pelo débito e pode ser penhorado, ainda que a dívida tenha sido gerada por outra pessoa. A segunda: trocar de morador não apaga o débito — ele acompanha a unidade.

O que o contrato entre as partes resolve — e o que ele não resolve

É comum que o contrato de compra e venda diga, com todas as letras, que a partir da entrega das chaves as despesas do imóvel correm por conta do comprador. Essa cláusula é válida e produz efeitos: se o condomínio cobrar do vendedor e ele pagar, poderá voltar-se contra o comprador para reaver o que desembolsou. O que a cláusula não faz é vincular o condomínio, que não assinou aquele contrato e não pode ter o seu crédito submetido ao que dois particulares combinaram entre si.

Vale lembrar que a própria Lei do Condomínio já se preocupa com o acerto das contas no momento da venda: ela dispensa a autorização dos demais condôminos para a alienação da unidade, mas condiciona o negócio à prova de que o vendedor não deve nada ao condomínio.

O caso julgado pelo STJ

O processo tem origem antiga e ilustra bem o problema. Uma companhia de habitação popular, proprietária de um apartamento, prometeu vendê-lo a um casal em 1985. O casal recebeu a posse e passou a morar no imóvel, mas o contrato nunca foi registrado — de modo que, na matrícula, a companhia continuou figurando como dona.

O condomínio ajuizou ação de cobrança contra o casal, referente a cotas vencidas entre novembro de 1987 e abril de 1996, e ganhou. As primeiras tentativas de execução, porém, foram frustradas. O condomínio requereu então a penhora do próprio apartamento que gerou as despesas — que pertencia à companhia, e esta sequer havia participado da fase de conhecimento do processo.

A empresa apresentou embargos de terceiro para levantar a penhora e sustentou, no recurso ao STJ, que a responsabilidade era exclusivamente do comprador, já que a dívida se formou em período no qual o casal exercia a posse.

O Tema 886 e a leitura que o tribunal fez dele

O argumento da empresa não era arbitrário. Ao julgar o Tema Repetitivo 886, o STJ havia fixado três teses sobre a legitimidade para responder pela cobrança de cotas condominiais quando o proprietário cede a posse ao promissário comprador. Uma delas estabelece que, sendo provado que o condomínio sabia da transação, “afasta-se a legitimidade passiva do promitente vendedor para responder por despesas condominiais relativas a período em que a posse foi exercida pelo promissário comprador”.

Ocorre que a aplicação literal dessa tese vinha convivendo, dentro do próprio tribunal, com uma leitura mais cautelosa, na linha do voto do ministro Paulo de Tarso Sanseverino no REsp 1.442.840. A relatora, ministra Isabel Gallotti, observou que a divergência tem explicação: o repetitivo não havia enfrentado a questão pela ótica da natureza propter rem da cota condominial.

O que a Segunda Seção decidiu

Ao conferir às teses do Tema 886 interpretação compatível com o caráter propter rem da dívida, a Segunda Seção confirmou a legitimidade passiva concorrente entre vendedor e comprador para responder à cobrança de taxas de condomínio posteriores à entrada do comprador na posse, quando o contrato não foi registrado em cartório. O fundamento está na origem da obrigação:

“A obrigação propter rem nasce com a titularidade do direito real, não sendo passível de extinção por ato de vontade das partes eventualmente contratantes, pois a fonte da obrigação é o próprio direito real sobre a coisa.”

No caso concreto, o tribunal reconheceu que o casal havia sido imitido na posse e que o condomínio tinha ciência inequívoca da transação — circunstâncias que, pela leitura literal do Tema 886, afastariam a responsabilidade da vendedora. Ainda assim, prevaleceu o entendimento de que o condomínio, credor de obrigação que não depende da vontade das partes, não pode ter a sua posição jurídica definida por um contrato do qual não participou. Embora a companhia não tivesse se beneficiado dos serviços prestados, deve garantir o pagamento com o próprio imóvel que gerou a dívida, por ser titular do direito real.

O que isso muda na prática

Para quem vende, a lição é direta: entregar as chaves e receber o preço não encerra o vínculo com o imóvel. Enquanto a transferência não for registrada, o vendedor segue como proprietário perante o condomínio e pode ser incluído na cobrança — com o agravante de que o próprio bem, ainda em seu nome, responde pelo débito. Registrar a venda deixa de ser formalidade burocrática e passa a ser medida de proteção patrimonial.

Para quem compra, a recomendação é simétrica e começa antes da assinatura: pedir ao condomínio a declaração de débitos da unidade, porque cotas atrasadas do antigo dono seguem grudadas no apartamento; e registrar o título assim que possível, para que a propriedade — e a responsabilidade que vem com ela — fique efetivamente no seu nome.

Vale a ressalva de que a decisão trata de quem pode ser cobrado, e não de quem, ao final, suporta o prejuízo: pago o débito, o vendedor pode voltar-se contra o comprador com base no contrato que assinaram.

Este texto tem caráter informativo e não substitui a análise do caso concreto, que depende do contrato firmado, da situação registral do imóvel e do período a que se referem os débitos discutidos.